แนวคำพิพากษาศาลฎีกา

บทความน่าสนใจ:
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 คู่สัญญาทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กำหนดระยะเวลา 30 ปี พร้อมให้คำมั่นว่า ผู้เช่ามีสิทธิต่อ สัญญาได้อีก 2 คราว คราวละ 30 ปี รวมเป็น 90 ปี โดยผู้เช่าได้ชำระค่าเช่าสำหรับระยะเวลาทั้งหมด 90 ปี จำนวน 2,700,000 บาท ตั้งแต่วันทำสัญญา และไม่มีการกำหนดค่าเช่าหรือเงื่อนไขใหม่สำหรับช่วงเวลาที่ต่อสัญญาในอนาคตศาลฎีกาวินิจฉัยว่า พฤติการณ์ดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีเจตนาหลีกเลี่ยงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ซึ่งมีเจตนารมณ์จำกัดระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 30 ปี เพื่อป้องกันผลกระทบจากความเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจ มูลค่าทรัพย์สิน และเงื่อนไขทางการค้าในอนาคต การกำหนดสิทธิเช่ารวม 90 ปีล่วงหน้าจึงเป็นการทำ ให้ข้อห้ามของกฎหมาย ไม่มีผลในทางปฏิบัติดังนั้น ข้อตกลงส่วนที่ให้ต่อสัญญาอีก 2 คราวจึงเป็นโมฆะ เพราะมีวัตถุประสงค์ขัดต่อกฎหมาย เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด 30 ปี ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกและเรียกคืนทรัพย์สินได้ การที่ผู้เช่ายังคงครอบครองต่อไปถือเป็นการละเมิด ผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิฟ้องขับไล่ และเรียกค่าเสียหาย แม้คู่สัญญาจะตกลงให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวถึง 90 ปี แต่หากเป็นการกำหนดสิทธิล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยง ข้อจำกัดตาม กฎหมาย ย่อมไม่มีผลบังคับในส่วนที่เกิน 30 ปี ผู้เช่าจะอ้างสิทธิตามข้อตกลงดังกล่าวเพื่อครอบครองทรัพย์ต่อไปไม่ได้ และต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้ให้เช่า

บทความน่าสนใจ:
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11058/2559 วินิจฉัยว่า สิทธิการเช่าเป็นสิทธิที่เกิดจากสัญญา โดยระยะเวลาเช่าเป็นสาระสำคัญ หากคู่สัญญาต้องการให้สัญญาสิ้นสุดเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต ต้องกำหนดไว้โดยชัดแจ้ง หรือกำหนดให้เช่าเพียงตลอดอายุของผู้เช่า ในคดีนี้สัญญาเช่ามีกำหนดแน่นอน 30 ปี และไม่ได้ระบุว่าสัญญาจะสิ้นสุดเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต อีกทั้งยังเปิดโอกาสให้ผู้เช่านำที่ดินไปให้เช่าช่วงได้ จึงแสดงว่าผู้ให้เช่าไม่ได้ถือคุณสมบัติเฉพาะตัวของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ เมื่อผู้เช่าเสียชีวิตก่อนครบกำหนดสัญญา ทายาทซึ่งเป็นภริยาและบุตรจึงสามารถรับช่วงสิทธิการเช่าต่อได้ และเจ้าของที่ดินไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ก่อนครบกำหนดสัญญาคำพิพากษานี้ยืนยันว่า การเสียชีวิตของผู้เช่าไม่ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์สิ้นสุดโดยอัตโนมัติ หากสัญญากำหนดระยะเวลาแน่นอนและไม่ได้กำหนดให้สิ้นสุดเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต ทายาทย่อมรับช่วงสิทธิการเช่าต่อได้ และผู้ให้เช่าไม่อาจขับไล่ทายาทก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า

บทความน่าสนใจ:
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3973/2532 วินิจฉัยว่า จำเลยที่ 1 ได้รับสิทธิตามสัญญาให้ก่อสร้างอาคารและมีสิทธิเช่าอาคาร จากกระทรวงการคลังในอนาคต พร้อมทั้งสามารถโอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นได้ ต่อมาได้ทำสัญญาเกี่ยวกับอาคารคูหาเดียวกันกับทั้งโจทก์และจำเลยที่ 3 โดยไม่มีฝ่ายใดจดทะเบียนสิทธิการเช่า ศาลเห็นว่ากรณีนี้ไม่ใช่การเช่าช่วง แต่เป็นการโอนสิทธิเรียกร้อง ให้ผู้รับโอนเข้าไปทำสัญญาเช่าโดยตรง เมื่อไม่มีการแจ้งการโอนสิทธิแก่ผู้เกี่ยวข้อง จึงไม่อาจใช้หลักการโอนสิทธิเรียกร้องตามกฎหมายมาตัดสินได้ ศาลจึงนำบทกฎหมายที่ใกล้เคียงมาเทียบเคียง และวินิจฉัยว่า แม้โจทก์จะทำสัญญาก่อน แต่จำเลยที่ 3 เป็นผู้เข้าครอบครองอาคารก่อน ขณะที่โจทก์ยังไม่ได้ครอบครองอาคาร จึงถือว่าจำเลยที่ 3 มีสิทธิดีกว่า คำพิพากษานี้ยืนยันว่า ในกรณีมีการโอนสิทธิการเช่าให้หลายบุคคลโดยไม่มีการจดทะเบียนหรือแจ้งการโอนสิทธิ ผู้ที่เข้าครอบครอง ทรัพย์ก่อนย่อมมีสิทธิดีกว่าผู้ที่เพียงทำสัญญาไว้ก่อนแต่ยังไม่ได้เข้าครอบครองทรัพย์นั้น