แนวคำพิพากษาศาลฎีกา

บทความน่าสนใจ:
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2464/2559 คดีนี้โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี และขอให้นิติบุคคลอาคารชุดออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้รวมทั้งให้เปิดใช้บริการสาธารณูปโภคภายในห้องชุด แต่นิติบุคคลอาคารชุดปฏิเสธ เนื่องจากเจ้าของห้องชุดเดิมมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้โจทก์มิใช่ผู้ก่อหนี้ค่าส่วนกลางเดิม แต่การเข้าประมูลซื้อห้องชุดตามประกาศขายทอดตลาด ถือเป็นการตกลงรับภาระตามเงื่อนไขของการขายทอดตลาด จึงต้องรับผิดชำระหนี้ดังกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 เมื่อยังไม่ได้ชำระหนี้ นิติบุคคลอาคารชุดจึงไม่มีหน้าที่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดต้องตรวจสอบภาระหนี้ค่าส่วนกลางก่อนซื้อ เพราะแม้ไม่ได้เป็นผู้ก่อหนี้เดิมแต่เมื่อเข้ารับโอนสิทธิในห้องชุด ก็อาจต้องรับผิดชำระหนี้ที่ติดค้างอยู่เพื่อให้สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์และใช้สิทธิในห้องชุดได้โดยสมบูรณ์

บทความน่าสนใจ:
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8719/2554 คดีนี้โจทก์ (นิติบุคคลอาคารชุด) ฟ้องว่าจำเลยต่อเติมดัดแปลงห้องชุดโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นการฝ่าฝืน พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และข้อบังคับของอาคารชุด จึงขอให้รื้อถอนและปรับสภาพห้องชุด ให้กลับคืนเดิมศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การต่อเติมของจำเลยเป็นการขยายพื้นที่ระเบียงและเปลี่ยนสภาพการใช้สอยอาคาร ซึ่งกระทบลักษณะภายนอกและทรัพย์ส่วนกลาง ต้องได้รับมติจากเจ้าของร่วมก่อน แต่จำเลยไม่ได้รับอนุญาตจึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย แม้จะอ้างว่าไม่กระทบโครงสร้างหรือเคยมีการยอมรับ ก็ไม่อาจทำได้เพราะขัดต่อกฎหมายและข้อบังคับ ส่วนข้อโต้แย้งเรื่องอายุความ ศาลเห็นว่าไม่ใช่คดีละเมิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 448 แต่เป็นการฟ้องบังคับ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดและข้อบังคับ ซึ่งเป็นกฎหมายพิเศษเพื่อคุ้มครองการอยู่ร่วมกันในอาคารชุด จึงไม่อยู่ภายใต้อายุความละเมิด และสามารถฟ้องบังคับได้ตราบเท่าที่ยังมีการฝ่าฝืนอยู่ อย่างไรก็ตามศาลฎีกาแก้ไขคำพิพากษาศาลอุทธรณ์บางส่วน โดยเห็นว่าการให้โจทก์เข้ารื้อถอนแทนจำเลยหากไม่ปฏิบัติ ไม่ชอบ เพราะการบังคับคดี เป็นอำนาจของเจ้าพนักงานบังคับคดี เท่านั้น

บทความน่าสนใจ:
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553 วินิจฉัยว่าค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นหนี้ที่เกิดจากกฎหมายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มิใช่หนี้ที่เกิดจากสัญญา หากเจ้าของห้องชุดไม่ชำระนิติบุคคลอาคารชุดต้องใช้สิทธิฟ้องร้องต่อศาลเพื่อบังคับชำระหนี้ ไม่อาจใช้มาตรการตัดน้ำประปา ระงับบัตรผ่านประตูอัตโนมัติบัตรผ่านรถยนต์ หรือขัดขวางการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ เพราะเจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง การกระทำดังกล่าวจึงเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของเจ้าของห้องชุด อย่างไรก็ตาม ศาลเห็นว่าเจ้าของห้องชุดก็ยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกฎหมาย แม้จะไม่พอใจการบริหารงานของนิติบุคคลก็ไม่อาจนำมาเป็นเหตุปฏิเสธการชำระหนี้ได้คำพิพากษานี้ยืนยันว่า นิติบุคคลอาคารชุดไม่มีอำนาจใช้มาตรการตัดน้ำหรือระงับการใช้ทรัพย์ส่วนกลางเพื่อบังคับชำระค่าส่วนกลาง แต่ต้องใช้กระบวนการทางศาล ขณะเดียวกัน เจ้าของห้องชุดก็ยังมีหน้าที่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกฎหมาย และต้องใช้ช่องทางตามกฎหมายหากเห็นว่าการบริหารของนิติบุคคลไม่ชอบด้วยกฎหมาย