เป็นเวลาหลายทศวรรษแล้วที่ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์และผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้นำเสนอการเช่าระยะยาวแก่ชาวต่างชาติ โดยจัดโครงสร้างสัญญาให้มีสิทธิต่ออายุสัญญา ซึ่งมักเรียกกันว่า สัญญาเช่าแบบ “30+30+30 ปี”
ดังที่เราได้แจ้งแก่ลูกค้ามาโดยตลอด โครงสร้างการเช่าที่มุ่งให้เกิดสิทธิการเช่าต่อเนื่องเกินกว่า 30 ปีดังกล่าวขัดต่อมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย (“ป.พ.พ.”) และอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงด้านความรับผิดตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจำกัดการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของบุคคลที่ไม่มีสัญชาติไทย ตลอดจนตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ในกรณีที่มีการใช้ผู้ถือหุ้นไทยในลักษณะนอมินี
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ซึ่งมีขึ้นในปี พ.ศ. 2566 ควรเป็นข้อเตือนใจแก่ผู้ลงทุนและผู้พำนักชาวต่างชาติถึงความเสี่ยงจากการปฏิบัติตามคำแนะนำทางกฎหมายของบุคคลที่ไม่มีคุณสมบัติเป็นทนายความ เจ้าของที่ดิน ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ตัวแทนขาย หรือแหล่งข้อมูลออนไลน์ที่ไม่น่าเชื่อถือ แทนที่จะขอคำปรึกษาจากทนายความที่มีคุณสมบัติเหมาะสม
ในคดีที่ได้รับการเผยแพร่เมื่อไม่นานมานี้ คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ศาลฎีกาได้พิจารณาข้อสัญญาเกี่ยวกับการต่ออายุในสัญญาเช่าระยะยาวว่าเป็นไปตามมาตรา 540 แห่ง ป.พ.พ. หรือไม่ โดยบทบัญญัติดังกล่าวกำหนดห้ามมิให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 30 ปี ศาลวินิจฉัยว่าข้อสัญญาต่ออายุในคดีนี้เป็นโมฆะ
คำพิพากษานี้ได้รับความสนใจจากสื่อ สิ่งพิมพ์ และสื่อสังคมออนไลน์หลายแห่ง โดยบางแหล่งนำเสนอว่าเป็นการกลับแนวคำพิพากษาเดิมเกี่ยวกับระยะเวลาการเช่าและการต่ออายุสัญญาเช่าตามกฎหมายไทย เรื่องดังกล่าวจึงก่อให้เกิดความกังวลอย่างมากแก่ผู้เช่าชาวต่างชาติในประเทศไทย ตลอดจนผู้ที่เสนอขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงห้องชุดในอาคารชุด โดยใช้สัญญาเช่าระยะยาวแก่ผู้ซื้อชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม ผู้เช่า ผู้พัฒนาโครงการ และผู้ซื้อที่สนใจควรมีความกังวลมากเพียงใด
สรุปข้อเท็จจริง
คดีนี้เกิดจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในจังหวัดภูเก็ต โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพร้อมบ้านที่มีอยู่ในขณะนั้นกับจำเลยเป็นระยะเวลา 30 ปี เมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม พ.ศ. 2533 ในราคา 1,500,000 บาท (“สัญญาเช่า”)
ตามข้อ 3 ของสัญญาเช่า คู่สัญญาตกลงว่า เมื่อระยะเวลาเช่า 30 ปีแรกสิ้นสุดลง หากจำเลยประสงค์จะเช่าที่ดินและบ้านต่อไป โจทก์จะอนุญาตให้จำเลยเช่าต่อได้
ในวันเดียวกับที่คู่สัญญาทำสัญญาเช่า คู่สัญญายังได้ทำข้อตกลงแยกต่างหากอีกฉบับหนึ่ง ตามข้อตกลงดังกล่าว จำเลยตกลงจะชำระเงินเพิ่มเติมแก่โจทก์จำนวน 1,200,000 บาท ภายในเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2533 เพื่อขยายระยะเวลาเช่าออกไปอีกสองช่วง รวมเป็นเวลาเพิ่มเติมอีก 60 ปี (“ข้อตกลงขยายระยะเวลาเช่า”)
แม้ว่าข้อตกลงของคู่สัญญาจะมีลักษณะเป็นการตกลงให้เช่ารวมทั้งสิ้น 90 ปี แต่เมื่อใกล้สิ้นสุดระยะเวลาเช่าช่วงแรกในปี พ.ศ. 2563 โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยและบุคคลที่เกี่ยวข้องออกจากที่ดินและบ้าน พร้อมทั้งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ได้แก่ บ้านอีกหนึ่งหลังและโรงจอดรถ ซึ่งจำเลยได้ก่อสร้างขึ้นบนที่ดิน อย่างไรก็ตาม จำเลยปฏิเสธที่จะปฏิบัติตาม
ด้วยเหตุนี้ ผู้ให้เช่าจึงยื่นฟ้องต่อศาลจังหวัดภูเก็ต เรียกค่าเสียหายเดือนละ 120,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบุคคลที่เกี่ยวข้องจะนำทรัพย์สินของตนออกจากที่ดินและบ้าน
จำเลยยื่นฟ้องแย้ง โดยขอให้ศาลมีคำพิพากษา ดังนี้
(1) ยกฟ้องโจทก์ และ
(2) มีคำสั่งให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าใหม่เป็นระยะเวลา 30 ปี เนื่องจากจำเลยได้ชำระค่าเช่าสำหรับระยะเวลาดังกล่าวแล้วจำนวน 600,000 บาท จากเงินทั้งหมด 1,200,000 บาท
คำพิพากษาศาลชั้นต้น
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยเป็นฝ่ายชนะคดี โดยยกฟ้องโจทก์ และมีคำสั่งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยอีกหนึ่งช่วง เป็นระยะเวลา 30 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม พ.ศ. 2563 โจทก์จึงยื่นอุทธรณ์
คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 8
ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับคำพิพากษาของศาลชั้นต้น และมีคำสั่งให้ขับไล่จำเลย โดยให้จำเลยส่งมอบที่ดินและบ้านคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยได้ก่อสร้างขึ้นบนที่ดิน และชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะปฏิบัติตามคำพิพากษา
ศาลยังห้ามมิให้จำเลยเข้าไปเกี่ยวข้องหรือรบกวนการครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวอีกต่อไป จำเลยจึงยื่นฎีกา
คำพิพากษาศาลฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า ประเด็นสำคัญที่ต้องวินิจฉัยคือ โจทก์มีสิทธิขับไล่จำเลยออกจากทรัพย์สินหรือไม่ หรือข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องระหว่างบุคคลซึ่งจำเลยสามารถบังคับแก่โจทก์ได้หรือไม่
บทบัญญัติที่เกี่ยวข้องโดยตรงคือมาตรา 540 แห่ง ป.พ.พ. ซึ่งบัญญัติว่า
“ระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์จะเกินสามสิบปีไม่ได้ หากทำสัญญาเช่าไว้เกินกว่านั้น ให้ลดระยะเวลาลงเหลือสามสิบปี เมื่อระยะเวลาเช่าสิ้นสุดลง คู่สัญญาอาจต่อสัญญาเช่าได้ แต่ระยะเวลาที่ต่อใหม่แต่ละครั้งต้องไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา”
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มาตรา 540 แห่ง ป.พ.พ. ห้ามมิให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 30 ปี หากกำหนดระยะเวลาเช่าเกินกว่า 30 ปี ระยะเวลาดังกล่าวย่อมต้องลดลงเหลือ 30 ปี อย่างไรก็ตาม ศาลฎีกายอมรับว่า เมื่อระยะเวลาการเช่า 30 ปีแรกสิ้นสุดลงแล้ว คู่สัญญาสามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้
ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อตกลงระหว่างคู่สัญญามีวัตถุประสงค์เพื่อให้จำเลยได้รับสิทธิการเช่าเกินกว่าระยะเวลา 30 ปีที่กฎหมายกำหนด นอกเหนือจากสัญญาเช่า 30 ปีแรกแล้ว ผู้ให้เช่ายังได้ตกลงล่วงหน้าว่าจะให้เช่าต่ออีกสองช่วง ช่วงละ 30 ปี ภายใต้เงื่อนไขเดิม และผู้เช่าได้ชำระค่าเช่าสำหรับระยะเวลาการเช่าในอนาคตไว้ล่วงหน้า ศาลจึงเห็นว่าข้อตกลงดังกล่าวมีโครงสร้างเพื่อหลีกเลี่ยงมาตรา 540 แห่ง ป.พ.พ.
ศาลฎีกาให้เหตุผลว่า ในระหว่างระยะเวลาการเช่าที่ยาวนาน สภาพของทรัพย์สินที่เช่าอาจเปลี่ยนแปลงไป และมูลค่าทางเศรษฐกิจของทรัพย์สินในอนาคตไม่อาจคาดการณ์ได้อย่างแน่นอน กฎหมายจึงจำกัดระยะเวลาเช่าไว้ไม่เกิน 30 ปี เพื่อป้องกันมิให้คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้เปรียบหรือเสียเปรียบจากการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว
ศาลฎีกาไม่เห็นด้วยกับข้อโต้แย้งของจำเลยที่ว่า ข้อสัญญาต่ออายุในสัญญาเช่าฉบับหลัก ข้อตกลงแยกต่างหาก และการชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับการต่ออายุทั้งสองช่วง ก่อให้เกิดสิทธิตามสัญญาระหว่างบุคคลซึ่งสามารถบังคับได้
ศาลเห็นว่า หากยอมรับข้อโต้แย้งดังกล่าว ย่อมเป็นการเปิดช่องให้หลีกเลี่ยงบทบัญญัติอันเป็นกฎหมายบังคับในวรรคแรกของมาตรา 540
ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งที่ปรากฏในย่อคำพิพากษาคือ
“คำมั่นระหว่างโจทก์และจำเลยมีผลเป็นการผูกพันให้ใช้อัตราค่าเช่าและเงื่อนไขเดิมทุกประการ”
ในคดีนี้ ค่าเช่าสำหรับระยะเวลาการเช่าในอนาคตทั้งสองช่วงถูกกำหนดไว้ในอัตราที่ต่ำกว่าค่าเช่าสำหรับระยะเวลา 30 ปีแรก
จากเหตุผลดังกล่าว ศาลฎีกาจึงพิพากษายืนตามคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ภาค 8 และวินิจฉัยเพิ่มเติมว่า การที่จำเลยปฏิเสธไม่ยอมออกจากทรัพย์สินเป็นการกระทำละเมิด จำเลยจึงต้องชำระค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท
ศาลพิจารณาข้อสัญญาต่ออายุอย่างเคร่งครัดเป็นพิเศษในกรณีที่เงื่อนไขของการต่ออายุครั้งแรกและครั้งที่สองยังคงเหมือนกับเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในระยะเวลาเช่าช่วงแรกทุกประการ คำพิพากษานี้จึงอาจสะท้อนว่า ข้อตกลงต่ออายุที่คำนึงถึงสภาพการณ์และมูลค่าทรัพย์สินในอนาคตอาจได้รับการพิจารณาแตกต่างออกไป ทั้งนี้ ต้องพิจารณาจากข้อเท็จจริงและเงื่อนไขของแต่ละกรณี
บทสรุป
คำพิพากษานี้ไม่ได้เป็นการกลับแนวคำพิพากษาเดิมตามที่มีการกล่าวอ้างในสื่อออนไลน์บางแห่ง แต่ต้องพิจารณาภายใต้บทบัญญัติที่ชัดเจนของมาตรา 540 แห่ง ป.พ.พ.
คำพิพากษาดังกล่าวเป็นการอธิบายและยืนยันหลักกฎหมายที่ใช้บังคับในประเทศไทยมาโดยตลอดเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวตามมาตรา 540 แห่ง ป.พ.พ.
โดยทั่วไป ทนายความที่มีความรู้และประสบการณ์สามารถออกแบบโครงสร้างทางกฎหมายและจัดทำข้อตกลงเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของลูกค้าโดยไม่ฝ่าฝืนกฎหมายได้ อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าในคดีนี้มีลักษณะขัดต่อมาตรา 540 แห่ง ป.พ.พ. อย่างชัดแจ้ง
สำหรับทนายความไทยที่มีประสบการณ์ คำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ไม่ใช่เรื่องที่น่าประหลาดใจ แต่เป็นเพียงการยืนยันหลักกฎหมายที่มีอยู่เดิม และสอดคล้องกับคำแนะนำที่เราได้ให้แก่ลูกค้ามาเป็นเวลาหลายทศวรรษ
